一、审计背景及审计目的
    近年来，商业银行市场竞争愈演愈烈，为抢占市场份额，适应市场需要，商业银行纷纷加入金融产品开发行列，试图打破“抵押物崇拜”，寻求新的利润增长点。然而，由于房地产具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，房地产抵押依然作为稳定的第二还款来源而受到商业银行的青睐。高速增长的信贷投放使得商业银行的贷款集中度显著提高，受房价持续上涨和国家宏观调控的双重影响，商业银行抵押贷款风险突显，案件层出不穷。某银行内审部深刻认识到房地产抵押贷款存在的风险，在检查书面资料的同时加大审计力度，对抵押物进行实地盘点，意在核实抵押房产是否真实存在、估值是否准确、房产使用是否影响其处置等。
    二、审计方法
    房地产抵押贷款风险作为经济责任审计中信贷检查的一项重要内容被关注，通常的审计方法是非现场检查书面文件、影像资料，现场盘点他项权证等。内部审计在促进抵押资料的完备性和准确性的同时，也为发掘新的抵押房地产风险提出了挑战。某银行内部审计在不摈弃传统审计方法的基础上，除向房管所查询抵押物抵押登记的真实性外，还积极探索新的审计方法，基本确立了抵押物“三步法”的审计方法：
    （一）计算机辅助提取抵押物数据，方便审计人员掌握审计总体特征
    该行非现场组运用SQL语句及非现场审计平台，在现场检查前将抵押物信息提取出来，主要包括客户名称、贷款余额、抵押人名称、权利价、抵押物地址、抵押物面积、评估价、评估单位名称等字段，供审计人员分析，掌握被审计单位抵押物的总体特征，如抵押物分布情况、评估单位集中情况、抵押人集中情况、平均评估价格等。也为审计人员进一步筛选疑点数据提供了数据基础。
    （二）计算评估单价，筛选疑点数据
    对计算机辅助审计提取出来的抵押物数据进行数据处理，计算出评估单价，首先按照抵押物地址进行排序，再按照评估单价进行降序排列。安排较熟悉被审计单位所在地地理环境、房地产基本市场信息的审计人员进行数据筛选，筛选出审计人员力所能及的地区中，评估价格偏高、抵押物所处地理位置异常、抵押物集中属于同一人或集中处于同一地理位置、非现场审计对抵押物存疑的数据，在现场审计时进行实地查看。
    （三）实地调查注重方法，消除被调查人警惕心理
    实地调查时，应由相应客户经理陪同，有助于做好客户的解释工作，发现问题由客户经理当场沟通也较为高效。审计人员在与客户接触时，应注重礼貌和专业用语，首先表明身份，其次说明来访目的，强调与被调查人无利害关系，通过交谈了解抵押物的使用情况。另外，通过观察周边居住或经营氛围、物业管理情况、客流量、入住率等判断评估价格是否合理；实地调查还应注意抵押物实际地址与提取数据中地址的一致性、抵押物处置难易程度等情况。
    三、审计过程及审计发现
    在历次的经济责任审计中，通过抵押物实地调查“三步法”，内部审计人员发现了一些较为隐蔽的风险。 
    （一）抵押物实际地址与房产证记载地址不一致
    根据计算机辅助审计的抽样清单，实地盘点某借款人位于某区镇大路4号某室的抵押物时，发现镇大路4号门牌处原先可能为店铺，检查时门面已经被红砖封死，绕至房屋内部查看，房屋与一酒店连通，由酒店设置为服务台。联系其他审计人员查看该借款人的房产证影像，房产证记载的地址亦为某区镇大路4号某室。后客户经理与客户沟通，经客户指点，发现该抵押物实际位于某区大信息化环境下开展企业审计的几点想法"